כיצד מממנים היום התחדשות עירונית במודל חברתי? ומה תפקידן של פילנתרופיה והשקעות אימפקט בקידום וישום של התחדשות עירונית חברתית? שאלות אלו נבחנות לראשונה במחקר של תכנית קרסו – הגר והמכון למשפט ופילנתרופיה באוניברסיטת תל אביב. במחקר סקרנו ארבעה פרויקטים שמפלסים את הדרך ויוצרים הלכה למעשה מודל חברתי של התחדשות עירונית בישראל. אותנו עניין להבין מהם מקורות ואפיקי המימון של הרכיבים החברתיים, ומהם היתרונות והחסרונות של כל סוג מימון?
בעבודה מצאנו שרכיבים חברתיים מוממנים היום בעיקר באמצעות פילנתרופיה והשקעות אימפקט. הפילנתרופיה מממנת רכיבים 'רכים' המצויים בהלימה עם דפוסים מסורתיים של פילנתרופיה, כמו פעילות קהילתית, שירותים חברתיים ופיתוח מבני ציבור. מאידך השקעות אימפקט בהתחדשות עירונית הוא תחום שנמצא בראשית דרכו בישראל, ועד כה קיימות השקעות בודדות שמשמשות יותר למימון רכיבים המצויים בליבת פרויקט הבינוי, כמו שילוב של דיור להשכרה או דיור בהישג יד.
העבודה מצביעה על כך שבין המכשולים להתפתחות של שוק השקעות אימפקט בהתחדשות עירונית הוא העדר של סביבה רגולטורית תומכת. על מנת ליצור אקוסיסטם המאפשר ומעודד השקעות אימפקט בהתחדשות עירונית נדרש להגדיר סט של רכיבים חברתיים חיוניים, לקדם פעילות ממשלתית אקטיבית ליצירה של תשתית לגיוס אימפקט ולפתח תשתית ארגונית שכוללת גופים מתווכים שמחברים בין משקיעים וגופים המובילים פעילות חברתית וקהילתית.



את המחקר כתבו אורי אטינגר, נטע זיו וגליה פיט

צוות תכנית קרסו - הגר ליווה את מחלקות הנדסה והתכנון האסטרטגי בגיבוש מדיניות דיור עירונית, הכוללת יעדים מחייבים לשילוב דיור בהישג יד ברחבי העיר. העבודה כללה מיפוי של העיר למתחמים, קביעת יעדים לדיור בהישג יד, תמהילי גודל דיור ואוכלוסיות יעד ותנאי זכאות בהתאם למאפיינים חברתיים, כלכליים ומרחביים של האזורים השונים בעיר. מדיניות הדיור התקבלה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה בפתח תקווה באוקטובר 2022

מימון של דיור בהישג יד הוא אתגר שעדיין לא "פוצח" בישראל.
בעולם קיימים מודלים שונים למימון דיור בהישג יד – אחד מהם הוא רתימת השקעות אימפקט – שהן השקעות הנעשות מתוך כוונה לייצר שינוי חברתי או סביבתי חיובי מדיד, לצד תשואה פיננסית. שוק השקעות האימפקט העולמי בתחום הדיור מוערך ב 57 מילארד דולר (נכון לשנת 2020), אך בישראל זהו תחום בראשית דרכו, ועדיין כמעט ולא מתבצעות השקעות אימפקט בתחום הדיור.
מחקר חדש של תכנית קרסו למחקר ופיתוח דיור חברתי (מרכז הגר) בשיתוף מכון אלרוב לחקר הנדלן, בוחן את ישום מודל השקעות האימפקט בדיור בהישג יד בארה"ב, בריטניה, אוסטרליה וצרפת – ומשווה את הממצאים לנעשה בישראל.
מההשוואה עולה כי בישראל חסרה סביבה רגולטורית, פיננסית וארגונית הנדרשת לרתימת משקיעי אימפקט להשקעה בדיור בהישג יד, והמחקר כולל המלצות לשינויים רגולטוריים ליצירת אקוסיסטם התומך בהשקעות אימפקט ופיתוח דיור בהישג יד.
את המחקר כתבו עו"ד ומתכננת ערים אורלי אריאב, פרופ' נטע זיו ופרופ' דני בן-שחר, הודות לתמיכת קרן אדמונד דה רוטשילד.

תכנית קרסו - הגר משיקה גרסה חדשה ומעודכנת לכלי להערכת אימפקט של מיזמי התחדשות עירונית. גרסה 0.2 של הכלי מורכבת משאלון מהודק, בן 36 שאלות בנושאי הליבה החברתיים והסביבתיים בהתחדשות עירונית. השאלון מיועד למי שמעוניין לקבל קריאת כיוון לגבי ההשפעה של פרויקט התחדשות (בעיקר פינוי - בינוי) על הקהילה והסביבה.

נכסי רשות הפיתוח הם אחד ממוקדי המצוקה המשמעותיים ביותר בערים המעורבות בישראל.
אלו מבנים שהוגדרו לאחר מלחמת 1948 כ"נכסי נפקדים" והועברו לידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים וממנו אל רשות הפיתוח, בנכסים הללו יושבו או התיישבו אזרחים ערבים במעמד של "דיירים מוגנים" על פי חוק הגנת הדייר.
בחלוף למעלה מ-70 שנה, נותרו עדיין אלפי נכסים בהם מתגוררים דיירים ללא זכויות קנייניות מוסדרות, כשהם סובלים מאפליה ומהזנחה, ונתונים לסכנת פינוי מביתם ודחיקה מסביבת מגוריהם הטבעית. פינוי התושבים מנכסי רשות הפיתוח מעודד בקרב הקהילה תחושה של דחיקה מכוונת, או טרנספר חברתי-כלכלי, וגורם לתסיסה הולכת וגוברת בערים מעורבות כמו לוד, עכו ויפו, בהן קיים מספר רב של נכסים.
המלצות המחקר להסדרת זכויות הדיירים בנכסי רשות הפיתוח מבוססות על עקרונות המשפט הבינלאומי בנושא הזכות לדיור הולם ועיקרן - יש להימנע ככל הניתן מפינוי דיירים מביתם, ללא קשר לטיב החזקה או תקופתה, לאפשר לדיירים להישאר עד כמה שניתן במקומם, ורק אם לא נמצאה חלופה אחרת יש לספק להם אלטרנטיבה בסדר גודל דומה ובסמיכות מקסימלית למקום המגורים המקורי ולמקורות פרנסתם.
את המחקר כתבו עו"ד אורלי אריאב ופרופ' נטע זיו בזכות תמיכתו הנדיבה של המכון למחקר ע״ש הרי ס. טרומן למען קידום השלום, והוא הוצג בפני מקבלי החלטות בממשלה ובמספר כנסים.

כיצד ניתן למדוד את ההשפעה של תהליכי התחדשות עירונית על איכות החיים של אנשים המתגוררים במתחמים מתחדשים? ובאיזה אופן ניתן להעריך שינויים באיכות החיים של אוכלוסיות פגיעות – קשישים, עולים, אנשים עם מוגבלות, אנשים החיים בעוני? במחקר זה פותח שאלון ראשון בסוגו בישראל להערכה זו, והוא נבחן ותוקף במתחמי התחדשות עירונית לאחר איכלוס. בין היתר נמצא שמבנה הבעלות בישראל הוא אלמנט מרכזי המשפיע על איכות החיים ועל השפעת ההתדשות העירונית על משקי בית, יותר ממאפיינים אחרים כמו הכנסה או גיל. המחקר נערך על מתן רבינוביץ ונטע זיו, בתמיכת המוסד לביטוח לאומי.

מחקר זה מבקש לספק תמונת מצב עדכנית של כלי המדיניות והרגולציה המשמשים לעידוד השכרה ארוכת-טווח בישראל. המחקר מציג סקירת רגולציה ונתונים אודות היקף הפעילות, אשר על בסיסם נערך . ניתוח מקיף של המצב כיום בתחום ההשכרה ארוכת-הטווח בישראל.
ממצאי המחקר מלמדים על חוסר אחידות בהגדרות שניתנות לדיור להשכרה, כמו גם לגבי סוגי 'המוצרים' המוצעים בשוק. עוד עולה כי, הרגולציה הקיימת כוללת עיוות משמעותי במערך התמריצים המדינתי, באופן שמספק תמריץ דווקא להשכרה של דירות על ידי משכירים פרטיים, ועל ידי יזמים בפרויקטים קטנים. בנוסף, עולה כי המידע והנתונים אודות היקף ההטבות והתמריצים הניתנים לצורך פיתוח השוק אינם נאספים בצורה שיטתית ומסודרת, באופן שמקשה על הערכת המדיניות. לבסוף, מצביע המחקר על כך שהדיור להשכרה אותו מעודדת המדינה במחירי שוק נמצא מחוץ להישג ידם של מרבית שוכרי הדירות בישראל ולמעשה תואם את הכנסתם של עשירוני ההכנסה העליונים בלבד.
המחקר נערך על ידי פרופ' נטע זיו ועו"ד עו"ס מתן רבינוביץ, באמצעות תמיכה נדיבה מצד מכון אלרוב לחקר הנדלן.

על אף קיומם של לחצי פיתוח גדולים, מיזמים של התחדשות עירונית לא מקודמים בישובים ערביים. במטרה לבחון את החסמים ולהציע חלופות ישימות לקידום מיזמים של התחדשות עירונית בישובים ערביים, ערך מרכז הגר בשיתוף עם עמותת סיכוי והמרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי מחקר ראשון מסוגו בנושא.
המחקר ממפה את האתגרים והחסמים להתחדשות עירונית במרקמים הוותיקים בישובים הערביים, מגדיר מטרות עדכניות להתחדשות האזורים הללו ומציע מתווה וכלים ישומיים לקידום התחדשות עירונית בישובים ערביים בישראל.
המחקר מבוסס על עשרות ראיונות ומאות שאלונים שהופצו בקרב אנשי מקצוע ובקרב תושבים בחברה הערבית, והוא לווה על ידי ועדת היגוי רב מגזרית אשר כללה נציגי ממשלה, רשויות מקומיות ערביות, אקדמיה ומגזר פרטי.

שכונות דרום תל אביב שבהן עוסקת התכנית, נווה שאנן, שפירא והתקווה, היו לאורך שנים "הבנות החורגות" של העיר תל אביב - יפו, וגם כיום הן מרחב שבו מרוכזים כמה מהאתגרים העמוקים של החברה הישראלית. בשכונות יש ריכוז יוצא דופן של –חסרות וחסרי בית, מכורות ומכורים לסמים, וקורבנות של תעשיית הזנות וסחר בנשים; המרחב הציבורי בהן הוזנח על ידי הרשויות לאורך שנים ארוכות, והתושבות והתושבים בשכונות סבלו וסובלים ממפגעי התחנה המרכזית החדשה.
בנוסף, שכונות אלה הפכו בשנים האחרונות להיות האזורים המרכזיים בהם מתגוררות קהילות מבקשי מקלט, והן חוו גידול מהיר ופתאומי באוכלוסיה, שלא נעשה במקביל להכנה של תשתיות פיזיות וסוציאליות לקליטת אוכלוסיה זו, שלה רקע וצרכים מורכבים.
כמו כן, בשנים האחרונות, עם האצת הפיתוח הנדל"ני, התושבות והתושבים הוותיקים בשכונות חווים תהליכים של דחיקה כתוצאה מעליית מחירים ושינוי משמעותי באופי האזור.
התכנית לפיתוח מכיל בדרום תל אביב מאגדת המלצות לפעולות ממוקדות לטיפול בסוגיות מרכזיות שמעיבות על איכות החיים בשכונות. סוגיות אלה נבחרו בשותפות עם תושבות ותושבי השכונות,וההמלצות בתכנית מבוססות על עשרות ראיונות עם א.נשי מקצוע ותושבות.ים, והן מכוונות אל הממשלה, ואל עיריית תל אביב – יפו.

מרכז הגר, פיתח מודל התערבות חדשני שמאגד את הידע והכלים המעשיים (know-how) שיאפשרו לספק מענה הולם לאוכלוסיית הזקנים בתהליכי התחדשות עירונית. המודל נבנה כך שניתן יהיה ליישמו, בהתאמות הנדרשות, בערים שונות ברחבי הארץ. יישום המודל מיועד לסייע לאוכלוסייה הזקנה ליהנות מהפירות הגלומים בתהליכי התחדשות עירונית ולמזער את הפגיעה ואי הנוחות שעשויה להיות כרוכה בהם.
פיתוח המודל הוא המשך ישיר של מחקר יישומי שערך מחקר הגר בשיתוף משרד הרווחה ובוחן את כיצד ניתן לרתום ולהסתייע בידע ובמומחיות של שירותי הרווחה, ובייחוד של המחלקות לאזרחים ותיקים, על מנת לסייע לאזרחים הותיקים להתמודד עם השינוים והאתגרים הכרוכים בתהליכי התחדשות עירונית. זאת, בשים לב לצרכים והמאפיינים של אוכלוסייה זו.
פיתוח המודל נעשה בתמיכת קרן דליה ואלי הורוביץ ובשותפות מלאה עם גורמים עירוניים בבת ים - המחלקה לאזרחים ותיקים, המחלקה לעבודה קהילתית והמינהלת העירונית להתחדשות עירונית.

המחקר נועד לבחון את עבודת עורכי הדין מול לקוחותיהם במיזמים להתחדשות עירונית, בייחוד במקרים שבהם מתעוררים אינטרסים סותרים בין הדיירים לבין עצמם, ואת האופן שבו הם רואים את האתגרים שבייצוג לקוחותיהם. בנוסף, בוחן המחקר את ציפיות הדיירים מעורכי דינם, וכן כשלים וחסמים בייצוג. זאת, על מנת לקבל תמונת מצב מקיפה, שתאפשר גיבוש המלצות בתחום, ופרסומן. המחקר כולל סקירת ספרות מעמיקה, ביצוע 24 ראיונות איכותניים עם עורכי דין ובעלי דירות ויכלול סדרה של המלצות לשינוי בתחום.
את המחקר כתב עו"ד (עו"ס) מתן רבינוביץ והוא מבוסס על עבודתם של סטודנטים בקליניקה לדיור, קהילה ומשפט בהנחיית עו"ד ענת רודניצקי ונערך בתמיכה של המרכז לאתיקה בבית הספר למשפטים ע"ש חיים שטריקס במכללה למנהל.

למערכת התכנון בישראל תפקיד מרכזי ביצירת דיור בהישג יד (דב"י). שימוש מושכל של הכלים התכנוניים הזמינים ליצירת דב"י גם אם הוא לא מספק, הוא הכרחי על מנת לייצר את התשתית לבנייה וניהול של מלאי חדש של דיור חברתי בישראל.
מסמך זה נכתב במטרה לרכז במסמך אחד את ההוראות המרכזיות הנוגעות לתכנון דיור בהישג ובשאיפה לספק לעוסקים בתחום כלי עזר בעת גיבוש או בחינה של תכניות ליצירת דיור בהשיג יד.
הכלים התכנוניים הקיימים כיום ליצירת דיור בהישג יד – כמו גם הגדרתו של 'דיור בהישג יד' – משתנים בהתאם ליעוד הקרקע בה מתוכנן דב"י, לסמכות הגורם המתכנן ולטיב הבעלות בקרקע. המדריך בנוי מחמישה חלקים בהתאם ליעוד הקרקע בה מבקשים לתכנן דיור בהישג יד.
המסמך הוכן לקראת יום העיון שערך מרכז הגר ב-18.7.19 בנושא 'תכנון דיור חברתי בישראל'.